1 月 27 日晚间，万科 A（000002.SZ）接连披露重磅公告，旗下两笔合计金额 57 亿元的中期票据展期议案获债券持有人全票通过，同时第一大股东深圳市地铁集团有限公司（下称"深铁集团"）同步落地不超过 23.6 亿元借款支持，为公司缓解短期流动性压力、化解债务风险注入关键动力。
业内人士推测，此前万科一直在寻求上述两笔债券的全额展期，不愿意在短期内兑付大额现金，本次忽然改变方案，可能并不是万科自己提出来的，而是应政策的指导要求。而这笔流动资金大概率就来自深铁集团的借款。
此次展期的两笔债券分别为" 22 万科 MTN004 "与" 22 万科 MTN005 "，发行规模分别为 20 亿元与 37 亿元，此前均已多次推进展期事宜，经多轮博弈与方案优化后，最终在 1 月 27 日的持有人非现场会议上迎来突破。其中，" 22 万科 MTN004 "由 20 家持有人全票同意展期，" 22 万科 MTN005 "获 33 家持有人一致表决通过，两项核心展期议案同意表决权占比均达 100%，无反对及弃权票数。
根据公告，两笔债券展期方案核心条款保持一致，兼顾了不同债权人的流动性诉求与企业偿债能力。具体来看，万科将于 2026 年 1 月 28 日对表决同意的持有人账户实施 10 万元固定兑付安排；扣除该部分后，剩余本金的 40% 同日内完成兑付，未付利息及 40% 本金对应计息期间利息亦于当日结清；剩余 60% 本金展期一年，其中" 22 万科 MTN004 "展期至 2026 年 12 月 15 日，" 22 万科 MTN005 "展期至 2026 年 12 月 28 日，展期期间票面利率维持 3.00% 不变。
为进一步保障债权人权益，方案还明确了多项增信措施。万科承诺，将以旗下多家项目公司应收款作为质押提供担保：" 22 万科 MTN004 "对应深圳市荣兴房地产开发有限公司、廊坊万恒盛业房地产开发有限公司等三家企业的应收款，" 22 万科 MTN005 "则关联深圳市中万华凯实业投资有限公司、西安伊合源实业有限责任公司等三家主体的应收款。同时，公司需在议案通过后 60 个工作日内完成全部担保登记手续，否则债权人有权宣布本息立即到期。
在债券展期方案落地的同时，大股东深铁集团的流动性支持同步到位。万科公告显示，深铁集团将向公司提供期限 36 个月、金额不超过 23.6 亿元的借款，专项用于偿还公司公开市场发行债券的本金与利息。该笔借款采用分次提款模式，前期按半年还款，每次偿还提款金额的 0.5%，后期还款按协议约定执行，借款利率为 2.34%，遵循市场化原则且不劣于公司当前金融机构借款利率水平。深铁集团有权要求万科提供相应担保，相关担保措施将在履行完上市公司决议程序后生效。
值得关注的是，此次深铁借款金额与万科当期需兑付的债券本息规模高度契合。根据展期方案，万科本次需为两笔债券支付兑付资金合计约 24.61 亿元，深铁提供的 23.6 亿元借款将有效填补该部分资金缺口。
中指研究院企业研究总监刘水表示，经过这次债务展期谈判，万科相关人员对债权人的诉求会有更深刻的理解，对万科其他债券展期的方案设计将有积极帮助。值得注意的是足够的有效资产将是未来万科债券展期的重要考验。债券展期，目前情况下很重要的要有增信担保措施，否则债权人很难同意展期。近几年，全国房地产价格深度下跌，很多项目出现资不抵债，或者难有较好的收益。万科能否提供足够多的有效资产作为增信担保，将是未来债券展期过程中的重要考验。
此次两笔债券展期成功，叠加此前 1 月 21 日" 21 万科 02 " 11 亿元债券展期落地，万科近期债务处置工作暂告一段落，今年一季度已无其他境内公开债到期。不过，万科中长期偿债压力仍存。数据显示，2026 年万科有超 120 亿元境内债待偿，2027 年还将面临 70 亿元海外债及超 30 亿元境内债的偿付压力。
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